抵当権と根抵当権のちがい

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  •  今回は、抵当権と根抵当権のちがいについて、お話しします。



  • 抵当権と根抵当権
     抵当権は、住宅ローンなど、特定の債権を担保するために不動産上に設定された担保権をいいます。従って、特定の債権が弁済などによって消滅すると、それを担保していた抵当権自体も消滅します。

     これに対し、根抵当権は、会社での借入金など、継続的な取引から生じる不特定多数の債権を一括して担保する抵当権をいいます。従って、抵当権のように、設定のときに特定の被担保債権が存在していることも要しませんし、被担保債権となっている個々の取引によって生じた債権が弁済されて消滅しても、根抵当権は消滅することなく、将来発生する債権を担保するために存続します。

     例えば、A銀行が、B社に融資を行うにあたり、担保権を設定したいと考えているとします。抵当権を設定する場合、被担保債権は特定の債権なので、新たな融資債権が生じた場合には、別の抵当権を設定しなければなりません。これでは抵当権を設定するための登記費用もかさみ、時間と手間もかかります。これに対し、根抵当権であれば、あらかじめ定めた最高限度額(極度額といいます)の範囲内でいつでも融資ができますので、銀行も企業もスムーズな取引が可能となります。



    根抵当権の特徴
     根抵当権の特徴として、極度額があります。これは、担保に提供された不動産の価値をもとに設定された融資の最高限度額です。
     この極度額の算定は、銀行が融資審査の過程で行い、その算定方法は、次のとおりです。

     B社は、A銀行に5,000万円の融資を申し込み、併せて不動産を担保に提供し、根抵当権を設定することになりました。A銀行が審査したところ、この不動産の担保価値は7,000万円でした。そこで、A銀行は融資金額5,000万円に対し1.2倍の極度額を設定しようとします。極度額は、5,000万円×1.2(倍)=6,000万円です。次に、A銀行は不動産の担保価値(7,000万円)と極度額(6,000万円)を比較します。極度額(6,000万円)は不動産の担保価値(7,000万円)の範囲内に収まっています。この結果、A銀行は極度額:6,000千円の根抵当権を設定のうえ、融資を実行します。

     ここで、極度額について「融資金額の1.2倍」で設定するのは、銀行としては、万が一に備え、融資債権(元本)に加え、それに係る利息や損害金等の回収を勘案したものです。

     また、融資を申し込んだ際に、銀行から「極度額が割れている」との話を受けることがあります。これは、根抵当権を設定している不動産の担保価値が、極度額を下回っている状態をいいます。この場合、融資を受けることができる限度額は、極度額ではなく、その時の不動産の担保価値までとなります。従って、極度額:6,000万円、被担保債権額:4,000万円、根抵当権が設定されている不動産の担保価値:5,000万円という状況であれば、融資を受けることができる限度額は、1,000万円(=5,000万円−4,000万円)となります。


     今回、抵当権と根抵当権のちがい、根抵当権の特徴についてお話しました。今後の資金繰りのため、取引銀行に対し     
    (1)いくらまで融資が受けられるのか
    (2)不動産の現在の担保価値は極度額を割れていないか       を確認してみてはいかがでしょうか。